Unit 3: 공정한 주택거래 [3.3 Fair Housing Practice]

1. 공정한 주택 관행

공정한 주택과 차별 금지라는 목표를 달성하기 위해, 부동산 전문가들은 그것들을 정기적으로 적용해야 합니다. 또한 준수는 부동산 전문가들이 법률뿐만 아니라 직업윤리적 기준을 위반하는 것을 피한다는 것을 의미합니다. 다음 논의에서는 부동산 전문가들과 계속 대립하는 법적, 윤리적 문제를 검토합니다.

(1). 블록버스팅

blockbusting 미국·영국 [-bʌ̀stiŋ]  영국식  

[명사] 블록버스팅 ((흑인·소수 민족 등을 전입시켜 백인 거주자에게 불안감을 주어 부동산을 싸게 팔게 하는 투기꾼의 수법))

블록버스팅이란 보호계급의 사람들이 이웃에 들어오면 부동산 가치에 부정적인 영향을 미친다고 주장함으로써 사람들이 집을 팔거나 임대하도록 장려하는 행위입니다. 1950년대와 1960년대에는 도시에서부터 교외로의 "백색 비행"을 부채질함으로써 비양심적인 부동산 전문가들이 이득을 보는 것이 일반적인 관행이었습니다. 부동산 전문가는 아무리 미묘하더라도 이웃이 "속도는 변화"이기 때문에 부동산을 팔거나 임대해야 한다는 메시지는 블록버스터로 여겨집니다. 특정인의 존재로 인해 부동산 가치가 하락하거나 범죄나 반사회적 행동이 증가하거나 학교의 질이 나빠질 것이라고 주장하는 것은 불법입니다.


HUD에 따르면 블록버스터 영화의 중요한 요소가 이익의 동기라고 봅니다. 부동산 소유주는 블록버스터에게 낮은 가격으로 부동산을 팔도록 매도당할 수 있고, 후에 블록버스터는 평균보다 더 높은 가격으로 다른 사람에게 부동산을 팔게 됩니다. 이 활동의 또 다른 용어는 공황 매매(Panic Selling)입니다. 블럭버스터에 대한 비난을 피하기 위해서, 부동산 전문가들은 그들의 서비스를 마케팅하기 위한 위치와 방법을 선택할 때 좋은 판단을 해야 합니다.

(2). 스티어링(Steering)

고객 관리는 홈시커(Homeseekers)들이 특정 지역으로 이동하거나 잠재 구매자들이 일부 지역을 고려하는 것을 단념시키는 것입니다. 임대 과정에서 임차인은 보호 등급 구성원(member of a protected class)을 특정 층이나 건물에 배치할 때 발생합니다. 또 다른 형태의 조종은 집주인이 미래의 세입자에게 빈자리가 없다고 말할 때 발생합니다. 보호 등급에 기초하여 잘못된 설명을 할 경우, 가능성은 해당 건물 계약과는 멀어지게 됩니다. 어떤 경우에도 그것은 구매자나 임차인의 선택권에 대한 불법적인 제한으로 봅니다.

(3). 광고

매각이나 임대용 부동산의 광고는 선호나 제한을 나타내는 언어를 포함하지 않을 수 있습니다. 단어 선택이 얼마나 미묘한지에 상관없이 이 규칙에 대한 예외는 없슶니다. HUD의 규정에는 차별적인 것으로 간주되는 언어의 유형이 포함됩니다. 그러한 규제 중 하나는 www.hud.gov/offices/fheo/library/part109.pdf.에서 찾을 수 있습니다. 여성 룸메이트 구함 등 성별에 특정한 광고는 광고주가 동성인 누군가와 숙소를 공유하려고 한다면 허용됩니다. 부동산이나 부동산 서비스를 홍보하는 데 사용되는 미디어는 한 인구를 다른 사람들을 배제하는 데 목표를 둘 수 없습니다. 언어나 지리에 따라 미디어를 선택적으로 사용하는 것은 차별적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 한글 신문에만 광고를 하는 것은 외국인들을 차별하는 경향이 있습니다. 마찬가지로, 교외의 백인들만 이용할 수 있는 케이블 텔레비전 채널로 광고를 제한하는 것은 차별적인 행위로 해석될 수 있습니다. 그러나 일반 대중매체에도 광고가 나오면 합법적일 수 있습니다.



실제


오리건 주 페어하우징 위원회는 지역 복수 목록 서비스(MLS)에 대해 "40세 이상의 어른만"라는 문구가 콘도미니엄 목록의 "기초" 부분에 포함되었다고 불만을 제기했다. 실제로 콘도미니엄협회의 법령이 나이 제한을 포함하고 있는 반면, 공정 주택위원회는 이 문구를 목록에 포함시키는 것은 공정 주택법을 위반한 자녀가 있는 가정에 대한 차별이라고 주장했다. MLS는 HUD와 합의하기 위해 3만 달러를 지불했으며, 그 중 2만 달러는 오리건 주 페어하우징 위원회의 차별 철폐 노력을 지지했다. MLS는 또한 67개의 서로 다른 차별적 단어와 구에 대해 정기적으로 컴퓨터화된 데이터베이스 검색을 수행하는데 동의했다.

(4). 평가(Appraising)

평가서나 평가서를 작성하는 사람들은 (공식적이든, 비공식적이든, 구두상이든, 서류상이든, 부동산 전문가가 준비한 비교 시장 분석을 포함하여) 부동산 가치에 영향을 미치는 요소를 고려할 수 있습니다. 그러나 인종, 피부색, 종교, 국적, 성별, 장애, 가족관계는 고려되지 않을 수 있는 요소입니다.

(5). Redlining (은행·보험 회사에 의한) 특정 경계 지역 지정 ((담보 융자·보험 인수를 거부함))

신청자의 경제적 자격 외의 사유로 특정 지역에서 주택담보대출이나 보험증명서 발급을 거부하는 관행은 "Redlining"라고 알려져 있다. Redlining은 문자 그대로 특정 영역 주위에 선을 긋는 것을 말합니다. 이러한 관행은 종종 오래된 지역사회의 가치하락에 주된 원인이 됩니다. Redlining은 지원자의 신용도에 대한 실질적인 반대보다는 인종적 근거에 기반을 둔 경우가 많습니다. 연방 공정 주택법은 담보 대출의 차별을 금지하며, 1차 대출자의 조치뿐만 아니라 2차 담보 시장의 활동도 다룹니다. 그러나 대출기관은 오로지 건전한 경제적 이유만으로 대출을 거부할 수 있습니다.

(6). 의도 및 효과 (Intent and Effect)

만약 소유주나 부동산 전문가가 고의적으로 블록버스터, 운전, 또는 다른 불공정한 행위에 착수한다면, 차별하려는 의도는 명백합니다. 그러나 소유주와 부동산 전문가들은 의도하지 않은 차별적 효과가 있는지 여부가 조금이라도 있었는지, 그들의 활동과 정책을 면밀히 검토해야 합니다. 정책이나 관행이 보호계급의 사람들에 대해 불평등한 대우를 하게 될 때마다, 그 소유주나 부동산 전문가의 순수한 의도와 상관없이 차별적인 것으로 간주됩니다. 이 "Effect" 시험은 개인이 차별을 받았는지 여부를 결정하기 위해 규제 기관이 적용합니다.

(7). 테러 우려에 대한 대응

미래의 테러 공격에 대한 우려로 집주인과 부동산 관리자들은 보안 절차나 시스템을 개발해 왔습니다. 이러한 절차는 건물과 주민을 보호하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 토지 소유자와 재산 관리자들은 또한 거주자들에게 테러 활동의 징후와 그것을 신고할 방법과 장소에 대해 교육하고 있습니다. 동시에, 집주인과 부동산 관리자들은 그들의 절차와 교육이 다른 사람들의 공정한 주택 권리를 침해하지 않도록 할 필요가 있습니다.


임대 절차 및 리뷰의 경우, 주택 신청자를 인종, 피부색, 종교, 성별, 국적, 장애 또는 가족 상태에 따라 선별하는 것은 불법입니다. HUD에 따르면, 집주인과 부동산 관리자들은 그들이 시민권을 근거로 지원자들을 심사할 수 있는지에 대해 질문해왔습니다. 공정 주택법은 개인의 시민권 지위만을 바탕으로 한 차별을 특별히 금지하지는 않습니다. 그러므로 심사과정에서 신청자에게 시민권 서류나 이민자 신분증명서를 요구하는 것은 공정주택법을 위반하지 않습니다. 수년간 연방정부는 연방정부 지원 주택에 대한 신청자를 심사할 때 이 문서를 요청해 왔습니다. HUD는 시민 문서를 수집하고 확인하는 구체적인 절차를 제공합니다.

실제


집주인과 인터뷰를 하는 동안, 한 여성은 지방 대학에서 공부하기 위해 고국을 떠났다고 말한다. 집주인은 그 여자의 비자 발급과 임대 기간 동안 그것이 만료될지에 대해 걱정하고 있다. 집주인은 그녀가 합법적으로 미국에서 얼마나 오래 살 수 있는지를 결정하기 위해 그녀에게 서류를 요청한다. 집주인은 그녀의 인종이나 국적에 관계없이 이 정보를 요구한다. 집주인은 공정 주택법을 위반하지 않았다.

(8). 페어 하우징 시나리오 1

차별 대우(의도)는 차별의 고의적인 행위입니다. 차별적 영향(Effect)은 한 개인의 행동의 결과이지만, 그러한 행동의 의도는 차별적일 수도 있고 아닐 수도 있습니다.

예를 들어, "Caveman"으로 알려진 Nongender-specific term을 새로 작성합니다.

주민 아파트 관리자인 제시카는 24개의 빌딩을 책임지고 있다. 과거에 그녀는 제때 집세를 내지 않고 다소 소음으로 문제를 만드는 Caveman 가족들로 인해 어려움을 겪었다. 그들은 심지어 그들의 공룡뼈가 복도에 쌓여있는 채로 내버려둔다. 이 집이 비면, 그녀는 다음 세입자를 위해 "동굴꾼에게 적합하지 않은 특성"과 " 구내에서의 마스토돈 육류 소비 금지" 중 어떤 광고 카피에 가장 효과적일지 결정하려고 한다."

다음 "동굴인에게 적합하지 않은 특성", "구내에서 마스토돈 육류의 소비는 금지된다"는 차별적인 처리의 예이다. 둘 중 어떤 것이 차별적인 영향(효과)의 한 예인가?

답변:

"동굴꾼에게 적합하지 않은 특성"은 차별적 대우(disparate treatment)이다. "구내에서 마스토돈 육류의 소비는 금지되어 있다"는 것은 차별적인 영향(disparate impact)이다. 제시카가 그들의 식단의 대부분을 금지함으로써 동굴 사람들이 아파트에 사는 것을 금지하지 않는 반면, 그 차별의 영향은 남아있다.

(9). 페어 하우징 시나리오 2

Jack은 Round Table Castle(일리노이주 Anytown에 있는 12빌딩)의 유일한 소유자이다. 그는 1966년부터 이 건물을 소유하고 있다. 라운드 테이블 성은 대학 같은 안마당을 둘러싼 36개의 건물로 이루어져 있으며 입구와 출구가 하나 있다. 12빌딩은 14개의 침실 1개짜리 아파트로 이루어진 다세대주택이다. 그것은 잘 관리되고 있고 시장에 알맞은 가격이다. 근처 학교에는 웨스트 레이든 타운십 고등학교와 로이 초등학교가 있다. 비록 아이들이 라운드 테이블 캐슬의 다른 건물에서 살지만, 1966년 이래로 아이를 가진 가족은 12번 빌딩에서 살지 않았습니다. 1990년 8월 29일경에 잭은 이 광고를 지역 신문인 데일리 리프에 게재했다.

"ANYTOWN deluxe 1BR apply, a/c, 새로운 조용한 bldg, pool, prkg, 성숙한 사람이 선호, 신용 확인. $395 (123) 456-7891"

1990년 9월 7일 오후 7시 58분, 듀발 씨는 전화해서 아파트에 대해 문의했습니다. 잭은 그녀의 나이를 물었다. 그녀는 그에게 그녀가 36살이라고 말했다. 그리고 나서 그는 "좋아요, 그는 그곳에 어떤 십대도 원하지 않아요."라고 말했습니다. 그는 계속해서 임대료, 필요한 보증금 액수, 그리고 아파트에 대한 다른 정보를 기술했다. 그는 그녀의 고용과 현재 거주지에 대해 물었다. 자신의 이름을 말한 후 대화의 어느 시점에서, 잭은 듀발씨의 이름을 요구했고, 그녀는 그 이름을 그에게 주었다. 그는 그녀에게 그것이 어떤 이름인지 물었다. 그녀는 그에게 그것이 프랑스어였다고 말했다. 잭은 그녀가 흑인처럼 들린다고 대답했다. 그녀는 그것이 프랑스 이름이라고 반복해서 말했다. 잭은 그 말을 되풀이했다. 그녀는 그가 자신의 인종을 알고 싶어하는지 물었다. 그는 그렇다고 동의했다. 그녀는 그에게 자신이 백인이라 말했다. Mrs. Duval은 다시 그 아파트를 봐달라고 요청했다. 그리고 나서 그는 그녀에게 그의 매니저인 론디 가에 전화하라고 말했고 그녀가 그와 이야기했다고 Gage 부인에게 알렸다. 두 시간 후, 듀발 씨가 Gage 부인에게 전화를 걸었을 때, 그녀는 그 아파트가 이미 임대되었다는 것을 알게 되었다.

이 시나리오에 따라 다음 질문에 답하십시오.

1. 어느 보호계급에 대해 잭이 차별 대우를 받을 수 있는가?
2. 이러한 차별적인 대우(의도) 또는 차별적인 영향(효과)입니까?
3. 듀발 씨는 인종 때문에 차별을 받았는가?
4. 듀발 씨가 HUD 테스터라면, 고소할 준비가 되어 있나요?

1. 어느 보호계급에 대해 잭이 차별 대우를 받을 수 있는가?

답변 : 이것은 인종에 따른 차별일 가능성이 더 높지만, 가족의 지위나 국적에 대한 차별의 패턴이 있는 것 같다. 추가적인 보호 등급이 있는 주(예: 연령, 혈통 등)에는 추가벌금이 부과될 수 있다.

2. 이러한 상이한 치료(의도) 또는 이질적인 영향(효과)입니까?

답변: 이것은 인종과 가족의 지위에 관한 이질적인 영향에 관한 이질적인 대우인 것 같다.

3. 듀발 씨는 인종 때문에 차별을 받았는가?

답변: 네, 결과가 어떻든 잭의 의도는 차별이었어요

4. 듀발 씨가 HUD 테스터라면, 고소할 준비가 되어 있나요?

답변 : 수수료를 잃은 부동산 전문직 종사자들에 대한 차별과 면허를 받은 소비자들뿐만 아니라, 시험 기간 동안 차별을 받았을 때, 시험관들도 고소할 수 밖에 없었다.

(10). 페어 하우징 시나리오 3

1990년 9월, 그 불평꾼과 그 가족은 집을 임대하려고 했다. 당시 그들이 거주하던 건물은 철거될 예정이었는데, 그들은 10월 말까지 이사를 해야 했다. 고충은 그의 친구 로스 코랄트와 이 문제를 논의했는데, 그는 그의 옆집 이웃인 콜린스가 이사를 하고 있고 마플레에 있는 57개의 웨스트 엘름에서 그들의 집을 임대할 의사가 있다고 말했다. 그는 불평꾼이 그런 점에서 콜린스에게 연락해야 한다고 제안했다.

응답자 카를라 에베레스트는 콜린스의 또 다른 이웃이었다. 그녀는 59세 때 가족과 함께 웨스트 엘름에서 살았다. 그 고충원은 임대 여부를 문의하기 위해 웨스트 엘름 57번지에 있는 콜린스 저택으로 갔다. 그는 현관까지 걸어가서 노크를 했다. 응답자는 옆집에서 나와 불평꾼이 동양인이라는 것을 알았다. 그녀는 그에게 거기서 무엇을 하고 있는지 물었다. 고충은 코랄트가 주인들에게 이사 간다고 통보했고, (고충자) 긴급 주택 상황에 처해 있다고 말했고, 주인들과 함께 집을 빌릴 수 있는지 알아보려고 했다고 대답했다.

그리고 나서 응답자는 그녀의 현관에서 내려와 57에서 59개의 웨스트 엘름 사이에 위치한 일반 진입로에서의 불평에 대해 이야기했다. 그녀는 누가 그에게 그 재산에 대해 이야기했는지, 그리고 멕시코인, 흑인, 인도인들은 그 구역에서 살도록 허락되지 않았다고 말했다. 그 불평꾼는 그 집을 빌릴 권리가 있다고 대답했다. 그에게 손가락질을 하면서, 응답자는 만약 그가 그 집을 빌린다면, 그는 "떨어질" 것이고 그녀는 일반적인 진입로를 막을 것이라고 말했다.

그 사건 이틀 후에 응답자는 콜린스의 집 앞에서 코랄트씨를 만났다. 응답자는 그에게 더 이상 아시아 친구들을 데려와 집을 보는 것을 원하지 않는다고 말했다. 그녀는 아시아인, 흑인, 히스패닉인들이 거리에 사는 것을 원치 않으며, 만약 그 단체들이 그 집을 빌린다면 그녀는 진입로를 막겠다고 말했다. 그녀는 또한 자신이 "이 집을 빌리러 온 그 젊은 남자"에게 "또는 그와 같은 남자가 집을 빌리는 것을 원하지 않는다"고 말했으며, 만약 그들이 집을 빌린다면 그녀는 무슨 일이 생기는 것을 보고 싶지 않을 것이라고 말했다.

응답자와 대화한 지 약 1~2주 후에, 불평자는 콜린스의 새 집으로 가서 57세 웨스트 엘름으로 그들의 집을 임대하는 것에 대해 물었다. 하지만 콜린스는 이 집을 임대하는 대신 팔기로 결정했다. 결국, 그 불평꾼은 1990년 10월 30일에 아파트를 발견했고 그 아파트로 이사했다.

응답자는 불만꾼나 코랄트씨에게 어떠한 위협적이거나 경멸적인 발언을 했다는 것을 부인했다. 그녀는 그 집에 대한 불평자의 질문에 단지 대답했을 뿐이라고 주장했고 콜린스의 의도를 알고 그에게 "그 집은 세일이 아니어서 빌릴 수 없었다."



이 시나리오에 따라 다음 질문에 답하십시오.

1. 어떻게 이웃의 행동이 공정 주택 침해로 간주될 수 있는가?
2. 만약 정말로 차별적인 행위가 행해진다면, 누가 그것을 행했는가?
3. 만약 그 고충자가 부동산 면허소지자의 대리인이었고 이러한 사고가 면허소지자의 존재에서 일어난다면, 면허소지자는 어떤 조치를 취할 것인가?
4. 고소할 사람은 누구인가?

1. 어떻게 이웃의 행동이 공정 주택 침해로 간주될 수 있는가?
답변: " 3603을 행사하거나 즐기는 동안 또는 3604를 행사하거나 즐겼다는 이유로 또는 연습 중 다른 사람에게 도움을 주거나 격려한 것으로 인해 어떤 사람에게도 강요, 위협 또는 간섭하는 것은 불법입니다."Eopt 3604 - 주택 및 기타 금지 사례의 판매 또는 임대 차별

2. 만약 정말로 차별적인 행위가 행해진다면, 누가 그것을 행했는가?
답변: 주어진 사실에 근거해 볼 때, 칼라 에베레스트는 공정한 주택법에 따라 그의 권리를 행사하는 것에 있어서 분명히 불평꾼들을 위협했다. 아마도, 미스 에베레스트의 개입 때문에 콜린스도 불평꾼들을 차별하기로 결심했을 것이다.

3. 만약 그 고충자가 부동산 면허소지자의 대리인이었고 이러한 사고가 면허소지자의 존재에서 일어난다면, 면허소지자는 어떤 조치를 취할 것인가?
답변: 면허소지자는 고충자가 HUD와 대화할 것을 제안할 수 있다. 사업자는 이를 후원/관리 중개인에게 알려야 한다. 면허소지자가 거래에서 수행되는 차별행위로 인해 피해를 입는 경우, 면허소지자는 소송을 제기할 수밖에 없다는 점을 기억하라.

고소할 사람은 누구인가?
답변:  분명히 불평꾼은 고소할 것이다. 만약 미스 에베레스트가 콜린스 가족의 지식 없이 행동했다면, 그 가족 또한 서 있었을 것이다.

(11). 페어 하우징 시나리오 4

도시 외곽에서 온 23세 여성 싱글인 사만다는 텍사스에서 이주하여 시카고의 하버 포인트 구역에 살고 싶어한다. 하버 포인트는 중간 소득 지역이다. 집세는 그녀 같은 젊은 전문직 종사자들에게 아주 적합하다. 사만다와 일하면서 동네에 있는 많은 임대료를 보여주셨잖아요. 다음 번 약속 전에 커피 한 잔 하러 들르면, 엄마는 "이 작은 엄마와 팝 커피 가게가 좋아요. 금요일 오후에는 주위에 사람들이 많은 것 같아요. 저는 사무실에 있는 몇몇 사람들에게 제가 이 동네에서 살고 싶다고 말했지만, 그들은 이 동네가 독신 여성에게는 정말 안전하지 않다고 말했습니다. 한 소녀는 하버 포인트에 내가 주의해야만 하는 '요소가' 있었다고 말했다. 나 같은 독신 여성이 살기에 안전한 동네야?"

다양한 응답의 의미를 생각해 보십시오.

"네, 여기는 안전한 이웃입니다."
"저는 하버 포인트에 사는 많은 독신 여성들을 알고 있습니다."
"여기서 괜찮을 거예요."
"저는 하버 포인트에 살 것입니다."
"저는 제 딸이 하버 포인트에 살도록 허락할 것입니다."
도시 어디에 살든지 조심해야 한다."
"이 동네가 얼마나 안전한지 보여드리기 위해 여기 범죄 통계가 있습니다."
"제 사무실의 어느 누구도 여기에 살면서 그것에 대해 불평한 적이 없습니다."
"오, 대도시의 삶은 항상 도전입니다. 시내 더 지저분한 곳에서 공격을 받는 사람들을 알고 있다고 말했다.
밤늦게 외출하지 않는 한 괜찮을 거예요.
너 같은 젊은 여자는 큰 개를 키워야 해. 그 사람들은 큰 개를 무서워한다."
그 요소는 신문판매를 위해 과장된 것이다."
"여러분은 다른 시간에 돌아와서 여러분의 기분이 어떤지 봐야 할 것입니다."
"저는 범죄 통계를 수집하지 않습니다. 만약 당신이 우리가 방문하는 이 지역이나 다른 지역에서의 범죄에 대해 염려가 있다면, 당신은 그 정보를 지역 법 집행기관에 확인해 볼 수 있다."

다양한 응답의 의미를 생각해 보십시오.

"네, 여기는 안전한 이웃입니다."
"저는 하버 포인트에 사는 많은 독신 여성들을 알고 있습니다."
"여기서 괜찮을 거예요."
"저는 하버 포인트에 살 것입니다."
"저는 제 딸이 하버 포인트에 살도록 허락할 것입니다."
도시 어디에 살든지 조심해야 한다."
"이 동네가 얼마나 안전한지 보여드리기 위해 여기 범죄 통계가 있습니다."
"제 사무실의 어느 누구도 여기에 살면서 그것에 대해 불평한 적이 없습니다."
"오, 대도시의 삶은 항상 도전입니다. 시내 더 지저분한 곳에서 공격을 받는 사람들을 알고 있다고 말했다.
밤늦게 외출하지 않는 한 괜찮을 거예요.
너 같은 젊은 여자는 큰 개를 키워야 해. 그 사람들은 큰 개를 무서워한다."
그 요소는 신문판매를 위해 과장된 것이다."
"여러분은 다른 시간에 돌아와서 여러분의 기분이 어떤지 봐야 할 것입니다."
"저는 범죄 통계를 수집하지 않습니다. 우리가 방문하는 이 지역이나 다른 지역에서의 범죄에 대한 염려가 있다면 현지 법 집행 기관에 문의하여 해당 정보를 확인할 수 있습니다."

고려해야 할 사항:

이런 종류의 질문들은 대답하기 어렵다. 그 일에 대한 당신의 의견은 그냥 두는 것이 가장 좋다. 13번과 14번 응답. 그 결정에 대한 책임을 고객에게 전가하고 이웃에 대한 언급을 하지 않는다.