Unit 3: 공정한 주택거래 [3.2 Fair Housing Act]

1. 공정주택법 (the Housing and Community Development Act of 1974)

1974년의 주택 및 지역사회 개발법(the Housing and Community Development Act of 1974)과 1988년의 공정 주택 개정법(the Fair Housing Amendments Act of 1988)에 의해 개정된 1968년의 민권법 제8제는 공정 주택법(Title VIII of the Civil Rights Act of 1968)입니다. 주거에 대한 차별 금지 내용은 아래와 같습니다.

인종, 색, 국가, 종교, 성별, 가족 지위, 또는 장애.

공정 주택법은 또한 보호계급의 사람들과의 연관성 때문에 개인에 대한 차별을 금지합니다.


공정 주택법은 원래 인종, 피부색, 종교 또는 국가의 기원에 따른 차별을 금지했습니다. 주거 및 지역사회 개발법(the Housing and Community Development Act of 1974)은 보호계급 목록에 성별을 추가하였고, 55세 이상 가구에는 예외로 했음에도 불구하고 공정한 주택개정법은 장애 및 가족적 지위(즉, 자녀가 있는 가구)를 추가하였습니다. 개정된 법은 또한 법 위반에 대한 처벌도 바꾸었고, 더 가혹하게 만들고, 비경제적 부상(습득, 당혹, 불편함, 정신적 고통)과 같은 손해배상을 청구할 권리를 추가했습니다.

2. 노인주거법(HOPA)

1995년 의회는 55세 이상 주택이 노인들을 위해 설계된 "중대한 시설과 서비스"를 보유해야 한다는 요구사항을 폐지한 노인을 위한 주택법(HOPA)을 통과시켰습니다. HOPA는 여전히 살고 있는 주택에 적어도 80%가 55세 이상의 한 사람이 거주한다고 말합니다. 이 법은, 선의로 노인을 위한 주택으로 지정된 부동산은 공정 주택법의 가족적 지위 규정에서 제외된다고 믿는 사람들의 대한 금전적 손해배상 지급을 금지하고 있다.

공정주택법은 주택도시개발부(HUD)에서 관리하며, 관련 정보는 검색창에 공정주택을 입력하여 확인할 수 있습니다. HUD는 법률의 영향을 받는 관행을 더 다양하게 해석하는 규칙과 규정을 내놓았습니다. 또한 HUD는 동일한 주택 기회 안내 포스터를 배포합니다. (균등 기회 주택 포스터 참조) 이 포스터는 전시되어 있는 사무실이 공정 주택법을 준수할 것을 약속하고 긍정적인 마케팅과 광고 프로그램에 대한 지원을 약속한다는 내용을 담고 있습니다.

실제


HUD는 차별적 관행에 대해 부동산 중개인을 조사할 때, 그 차별했다는 증거로 중개업자의 사업장에 동등한 주택 기회 포스터를 눈에 띄게 표시하지 않을 것을 지적할 수 있다. 부동산 중개업자가 공정한 주택법 위반으로 기소되어 그 포스터를 전시하지 않은 경우 입증책임은 고발자(차별을 주장하는 당사자)에서 브로커로 바뀔 수 있습니다. 이것은 브로커가 불평하는 사람들이 차별 행위가 있었다는 것을 증명하는 것보다 차별 행위가 없었음을 증명해야 한다는 것을 의미합니다.

3. 정의

HUD의 규정은 공정 주택법의 범위를 명확히 하는 구체적인 뜻을 제시합니다.


(1). 주거

규정은 주거지를 1인 이상의 가구가 거주하도록 설계된 건물 또는 건물의 일부로 정의합니다. 여기에는 단독주택, 콘도, 협동주택, 제조주택 또는 기타 공장건축 주택과 이러한 시설물 중 어떤 것이 건설될 공지가 포함됩니다.

(2). 가족/가족 상태

한 개인도 가족으로 칠 수 있습니다. 가족관계는 부모나 보호자와 함께 사는 18세 이하의 한 명 이상의 개인으로 정의됩니다. 그것은 또한 임신한 여성과 18세 미만의 아이를 양육하는 과정에 있는 모든 사람을 포함합니다. 노인에게 적합한 주택은 면외 됩니다. 그렇지 않으면, 다른 사람에게 적용되는 동일한 조건에 따라 자녀가 있는 가정이 단일 또는 다세대 주택을 이용할 수 있도록 해야 합니다. 재산을 성인만을 위한 것이라고 광고하거나 특정 수의 어린이를 선호하는 것으로 표시하는 것은 불법입니다. 지주, 콘도/협동조합은 자녀가 있는 가정을 없앨 목적으로 거주자의 수를 제한할 수 없습니다. 모든 점유 표준은 위생이나 안전 같은 객관적인 요소에 근거해야 합니다.

실제

한 노인 세입자가 불치병을 앓고 있어서 아이들의 소음이 상황을 더 어렵게 만들 것이기 때문에 옆 집에 있는 빈 아파트에서 아이를 낳지 말 것을 요청했습니다. 그 아파트의 주인은 동의했고 아이가 있는 가족들에게 그 단위를 임대하는 것을 거절했습니다. 비록 그 의도는 죽어가는 노인 세입자가 더 쉽게 하기 위한 것이었지만, 그럼에도 불구하고 주인은 가족의 지위를 기준으로 차별함으로써 공정한 주택법을 위반했다는 것이 밝혀졌습니다.

(3). 장애(Disability)

장애(Disability)라는 단어가 자주 쓰이는 용어이긴 하지만, 장애(Disability)는 공정 주택법에 장애(Handicap)로 포함되어 있습니다. 장애란 한 개인의 주요 생활 활동 중 하나 이상을 실질적으로 제한하는 신체적 또는 정신적 장애를 말하며, 그러한 장애가 존재하지 않더라도 그러한 손상을 입은 것으로 간주되는 기록을 포함합니다. 장애에 근거하여 장래의 구매자나 세입자를 차별하는 것은 불법입니다. 에이즈에 걸린 사람들은 이러한 분류 하에서 공정한 주택법에 의해 보호받고 있습니다. 이 분류에는 통제 물질법에 정의된 현재, 불법 사용 또는 통제 물질에 대한 중독은 포함되지 않습니다.

실제


연방 공정 주택법의 장애인에 대한 보호에는 불법 또는 통제된 물질의 현재 이용자가 포함되지 않는 것처럼, 불법 제조 또는 유통으로 유죄판결을 받은 개인에게도 확대되지 않습니다. 이 법은 중독 치료 프로그램에 참여하는 사람들에 대한 차별을 금지하고 있습니다. 예를 들어, 집주인은 코카인 중독자를 법적으로 차별할 수는 있지만, 마약 회복 프로그램에 있는 사람을 차별할 수는 없습니다.

주택 소유자(임대주)는 장애인이 건물(주택)을 동등한 즐길 수 있도록 기존 정책, 관행 또는 서비스에 합당한 편의를 제공해야 합니다. 일반적으로 집주인이 장애인 임대인에게, 애완동물이 없는 건물에서 지지 동물(예: 안내견)을 허용하거나, 장애가 있는 사람을 위해 일반적으로 예약되지 않은 주차장에 지정된 주차 공간을 제공합니다.



장애가 있는 사람들은 그들 자신의 비용으로 그 부지에 대한 필요하고 합리적인 변경을 할 수 있습니다. 이러한 개조에는 문 손잡이를 내리거나 휠체어를 탄 사람을 수용하기 위해 욕조 레일을 설치하는 것이 포함됩니다. 합리적인 구조 변경을 허용하지 않는 것은 불법입니다.



법은 일부 합리적인 구조 변경이 임대 부동산을 일반 세입자들에게 바람직하지 않게 만들 수도 있다는 점을 인정합니다. 이러한 경우, 소유주는 합리적인 마모와 파손을 제외하고 임대기간이 종료될 때, 이전 기존 상태로 부동산의 복원을 요구할 수 있습니다. 임차 종료 시, 재건축에 대한 비용을 지불하기 위해 합리적인 확실성을 확보해야 하는 경우, 집주인은 복원 계약의 일부로 세입자에게 적절한 기간동안, 복구비용을 초과하지 않는 적절한 한도 내에서, 이자가 붙는 에스크고 계좌(interest-bearing escrow account)에 지급하는 요구 조항을 협상해 볼 수 있습니다. 그 계좌에 대한 이자는 세입자의 이익이 됩니다. 그러나 집주인은 장애가 있는 사람이라 하여, 보증금을 인상할 수 없습니다.

이 법은 특별히 장애인을 위해 설계된 주택에, 장애인에게만 임대하는 제한에 반대하진 않습니다.

엘리베이터와 4개 이상의 유닛을 갖춘 새로 지어진 다세대 건물에서는, 빌딩 안 공공 및 공용 구역에 장애인이 접근할 수 있어야 하며, 문과 복도가 휠체어에 충분히 넓어야 합니다. 각 가구의 입구는 물론, 조명 스위치, 전기 콘센트, 온도 조절 장치 및 기타 환경 제어 장치까지 장애인이 접근 가능해야 합니다. 휠체어를 사용하는 사람은 부엌과 욕실을 사용할 수 있어야 합니다. 욕실 벽은 손잡이 바(Grab bar)가 설치 되어야 합니다. 지상 유닛은 엘리베이터가 없는 건물에서 이러한 요구 사항을 충족해야 합니다. 부동산 전문가들은 주 및 지방법이 더 엄격한 기준을 가질 수 있다는 것을 염두해 두어야 합니다.

4. 주택공제법

연방 공정주택법은 대부분의 주택을 대상으로 하고 있으나, 4세대(Unit) 이하의 단독주택, 부동산 전문가 없이 매각되거나 임대되는 단독주택, 그리고 회원과 개인클럽이 운영하는 주택은 면제하고 있습니다. 4개 이하 Unit 건물의 주거용 임대방이나 Unit도 공정 주택법에서 면제됩니다.

단독 주택의 매매 또는 임대는 거래가 다음 조건을 모두 충족할 경우 공정 주택법에서 면제됩니다.

- 그 집은 한 번에 세 채 이상 소유하지 않는 개인에 의해 소유됩니다.
- 부동산 전문가는 그 거래에 관여하지 않습니다.
- 차별적인 광고는 사용되지 않습니다.

만약 단체의 구성원이 인종, 피부색, 혹은 국가에 의해 차별되지 않는 종교단체가 소유한 주택은 같은 그 종교의 사람들에게 거래되는 것이 제한될 수 있습니다. 일반에게 개방되지 않은 개인 클럽은 그 클럽 회원에게만 하숙 및 임대 또는 사용을 국한할 수 있습니다. 개인 클럽의 멤버십은 모든 인종, 피부색, 출신 사람들에게 개방되어야 합니다.

실제


메트로폴리탄 클럽은 사립 기관인 Grandiose 대학을 졸업한 회원들을 받아들입니다. 메트로폴리스 시내에 있는 그 건물에는, 클럽이 회원들에게 매년 1주 이하의 숙박비로 적은 비용으로 이용할 수 있게 하는 몇몇 침실들이 있다. 객실은 회원 편의시설로 제공되고 상업적인 사업으로 운영되지 않기 때문에 메트로폴리탄 클럽 회원들에게만 사용이 제한될 수 있다.

공정주택법(The Fair Housing Act)은 타인의 건강이나 안전에 직접적인 위협이 되거나 타인의 재산에 상당한 물리적 피해를 줄 수 있는 사람에게 주택을 제공하지 않아도 됨을 명시하고 있습니다.



(1). 노인주거

앞서 언급한 바와 같이, 공정 주택법은 자녀가 있는 가정을 보호하는 반면, 노인주거법은 특정 재산은 노인의 거주로 제한될 수 있다고 규정하고 있습니다. 62세 이상 또는 1인 이상 55세 이상 주택(단위의 80%가 점유된 경우)을 위해 설계된 주택은 가족 보호에서 제외됩니다. 이러한 "고층 주택"은 일반적으로 젊은 방문객들이 1년에 최대 2주 동안 야간 방문을 허용하는 것과 같은 일시적인 거주가 가능합니다.

5. 미국 장애인법

비록 미국 장애인법은 주택법은 아니지만, 그것은 여전히 부동산 업계에 중요한 영향을 미칩니다. ADA는 고용과 재화, 서비스, 공공 건물에 대한 접근에 합리적인 시설을 요구합니다. 부동산 전문가들은 종종 고용주이고 그들의 사무실은 공공 장소이기 때문에 법은 중요합니다. ADA의 목표는 장애를 가진 사람들이 사회의 경제적, 사회적 주류의 일부가 되도록 하는 것입니다. 정보는 www.ada.gov.에서 온라인으로 찾을 수 있습니다.

ADA의 제1호에는 부동산 전문가들을 포함한 고용주들이 장애인이 필수적인 직무 기능을 수행할 수 있도록 하는 합리적인 편의를 제공할 것을 요구하고 있습니다. 합리적인 숙박 시설로는 작업 현장에 대한 접근성, 작업 구조 조정, 시간제 또는 유연한 작업 일정 제공, 작업에 사용되는 장비 수정 등이 있습니다. ADA의 조항은 직원이 15명 이상인 모든 고용주에게 적용됩니다.

ADA의 제3호에서는 장애인이 기업, 상품 및 공공 서비스에 대한 완전한 접근성을 가질 것을 요구합니다. 그 결과, 상업 공간의 건물 소유자와 관리자는 장애물이 제거되도록 지속적으로 경계해야 합니다. 미국 장애인법 접근성 지침(ADAAAG)에는 주차 공간, 연석 램프, 엘리베이터, 음료수 분수, 화장실 및 방향 표지를 설계하기 위한 세부 사양이 포함되어 있습니다. 부동산 전문가가 자격을 갖춘 ADA 전문가가 아닌 한, ADA 이슈를 전문으로 하는 변호사, 건축가 또는 컨설턴트의 서비스를 요청하도록 상업 고객에게 조언하는 것이 가장 좋습니다.



실제



1999년 미국 대법원은 ADA에 의해 보호받는 장애인의 정의를 엄격히 제한했고, 그 결과 근시 같은 장애인이 교정될 수 있는 사람은 제외되었다. 2002년 미국 대법원은 장애를 가지고 있는지 여부를 판단할 때 장애로 인해 일상적으로 중요한 업무를 수행하지 못하게 하거나 제한하는지에 대해 질문할 수 있다고 언급함으로써 정의를 더욱 좁혔다.

(1). ADA와 공정주택법

ADA는 다음과 같은 요구사항을 면제합니다.

- 장애에 근거하여 이미 차별을 금지하고 있는 공정 주택법에 의해 보장되는 재산
- 55세 이상의 주택과 같이 공정 주택법의 적용 대상에서 제외되는 부동산

일부 재산은 두 가지 법이 모두 적용됩니다. 예를 들어, 아파트 단지에서 임대 사무실은 공공 시설입니다. 따라서 ADA의 적용을 받으며, 장애인이 소유자의 비용으로 접근할 수 있어야 합니다. 개별 임대료는 공정 주택법으로 충당됩니다. 접근 가능하도록 장치를 수정하고자 하는 세입자가 비용을 부담할 것입니다.

주택과 장애 차별에 대한 문제들은 종종 법정에서 소송당합니다. 예를 들어, Wells v. State Manufactured Homes에서, 2005년 미 지방 법원 이전 사례인 Maine 구역에서는, 집주인이 그녀가 임대료를 침해하지 않았다고 주장했기 때문에, 그녀가 말했습니다. 집주인은 개를 키우는 것을 허락함으로써 주인의 정서 장애에 합당한 편의를 제공하는 것을 거부했습니다. 그녀는 ADA와 공정 주택법에 따라 소송을 제기했습니다. 법원은 공정 주택법이나 ADA에 대한 위반은 없다고 판결했습니다. 법원은 그녀의 정신적 장애가 실질적으로 주요 삶의 활동을 제한하고, 따라서 ADA에 따른 장애의 정의를 충족시키지 못했음을 입증하지 못했다고 말했습니다.


실제


부동산 전문가들은 고객 및 고객을 상대할 때 ADA의 조항에 대한 일반적인 지식이 필요합니다. 부동산 중개인의 직장과 고용 정책이 법을 준수할 필요가 있습니다. ADA에 대한 개정은 미국 의회에 주기적으로 도입되며, 법의 변화를 인식하는 것이 중요합니다. 건물 관리자인 부동산 전문가들은 관리 대상 부동산에 법적으로 접근할 수 있는지 확인해야 합니다. ADA 준수 질문도 판매 또는 임대 목록에 있는 고객의 재산과 관련하여 발생할 수 있습니다. 부동산 전문가가 자격을 갖춘 ADA 전문가인 경우가 아니라면, ADA 이슈를 전문으로 하는 변호사, 건축가 또는 컨설턴트에게 서비스를 요청하도록 상업 고객에게 조언하는 것이 가장 좋습니다.