[미국부동산] 부동산과 법에 대한 기본 상식 총정리 | Unit 2.1 Land, Real Estate, and Real Property

부동산과 법에 대한 기본 상식 총정리

부동산과 법에 대한 기본 상식 총정리

Unit 2: 부동산과 법 - [2.1 Land, Real Estate, and Real Property]

 

#. Unit Overview

  부동산은 다른 어떤 분야와 마찬가지로 비지니스 시장입니다. 부동산(Real Property)은 상품이고, 부동산 전문가(Real Estate Professional)는 판매원입니다. 어느 성공한 영업 사원이 말하듯, 제품에 대한 지식이 성공의 열쇠입니다. 부동산 전문가는 고객에게 그들이 구매자, 판매자, 임대자, 투자자인지 여부를 교육하고 안내할 수 있도록 제품(부동산)에 대해 충분히 알아야 합니다. 부동산 전문가는 매우 구체적이고 종종 매우 복잡한 법률 문제들과 관련된 제품을 다루며, 이러한 문제에 대한 심층적인 지식을 필수적으로 다루고 있습니다.

 

1. 땅(Land), 부동산(Real Estate), And 물적 재산(Real Property) 용어 의미 차이

  땅(Land), 부동산(Real Estate)), 물적 재산(Real Property)이라는 단어는 종종 서로 혼용되어 사용됩니다. 대부분의 사람들은 이 용어들의 큰 차이를 느끼지 못합니다. 그러나 엄밀히 말하면, 이 용어들은 토지 소유권의 각기 다른 측면을 가리킵니다. 부동산의 본질과 그것에 영향을 미치는 법을 완전히 이해하기 위해서, 부동산 전문가들은 이러한 단어들의 의미에서의 미묘하지만 중요한 차이를 알아야 합니다.

 

(1). Land

  부동산 전문가에게 땅(Land)은 한 줌의 흙 이상입니다. 땅은 지구의 중심에서 아래로 그리고 무한까지 확장되는 지구의 표면으로 정의됩니다. 토지는 나무나 그 아래에서 발견되는 물줄기 뿐만 아니라 나무와 같은 자연적으로 부착된 물체도 포함합니다.

 

  따라서 땅은 토양의 표면뿐만 아니라 토석과 식물이 토지에서 발견되는 토양을 포함합니다. 그것은 지하, 지구 표면보다 훨씬 아래에 있는 광물, 물질, 그리고 공역, 지구 위의 공기와 우주까지를 포함합니다. 지구의 대부분의 표면은 70%의 물입니다. 연방법, 주법 및 지방법은 바다, 호수, 강을 포함한 지구의 물 부분의 소유와 사용을 규제합니다. 법률과 규정뿐만 아니라 민간 계약도 지상의 소유권 및 사용 권한을 제한할 수 있습니다.

 

 

2. Real Estate

  부동산은 토지와 그것에 영구적으로 부속된 토지에 인간이 만든 모든 개량품으로 정의됩니다. 토지개량은 건물, 울타리, 수도관 또는 하수관 같은 땅 위나 아래에 부착된 인공적인 것뿐만 아니라 조경에서 만들어진 성장물도 될 수 있습니다.

 

 

3. Real Property

  부동산은 부동산을 소유하는 데 자동으로 포함되는 지분, 혜택 및 권리를 의미합니다. 많은 주에서 부동산(Real Estate)과 물적 재산(Real Property)이라는 용어는 '동의어'이며, 물리적 재산과 소유권의 권리를 모두 지칭하는데 사용되는 반면, 또 특정 다른 주에서는 여전히 구별되어 사용됩니다.

 

  전통적으로, 부동산 소유권(Ownership rights of real property)은 법적 권리의 집합으로 묘사됩니다. 이러한 권리에는 다음이 포함됩니다.

소유권은,

- 법의 테두리 안에서 재산을 통제할 권리
- 즐길 수 있는 권리(법적 방식으로 재산을 사용함)
- 배제 권리 (다른 사람들이 부동산에 들어가거나 사용하는 것을 금지함)
- 부동산을 매각, 유언, 이전 또는 처분할 수 있는 처분권

 

  나무가지 권리(A bundle of rights)에 대한 개념은 오래된 영국법에서 유래합니다. 중세 시대에 판매자는 구매자에게 흙을 한 움큼 주거나 그 토지의 나무 막대기를 묶어서 재산을 양도했습니다. 그 나무가지를 받은 후, 구매자는 나뭇가지가 있는 나무와 나무가 붙어있는 땅의 주인이 되었습니다. 소유권은 분리될 수 있고 개별적으로 양도될 수 있기 때문에, 이 막대기는 그러한 권리를 상징하게 되었습니다.

 

 

4. Title to Real Property

  부동산(Real Estate)이나 물적 재산(Real Property)과 관련된 단어 Title에는 두 가지 의미가 있습니다.

 

(1) 소유주의 법적 번들 권리를 포함하여 재산에 대한 권리 또는 소유권 
(2) 증서(the deed)에 의한 소유권의 증거 ; Title은 인쇄 문서가 아니라 재산의 소유권을 말합니다. 소유주가 소유자에게 소유권을 양도하는 문서가 the deed입니다.

 

 

5. 나무가지(Bundle, 번들)의 법적 권한

  부동산(Real Property)은 종종 부속물(Appurtenance)이라는 단어와 결합됩니다. 부속물(토지와 함께 이전되거나 "사용"되는 것)은 부동산과 관련된 권리 또는 특권입니다. 단, 반드시 물리적 부분은 아닙니다. 대표적인 부속물로는 다단위 건물의 주차 공간, 지역권, 수도권리 및 기타 개량사항이 있습니다. 부속물은 부동산(Property)에 연결되며 부속물의 소유권은 일반적으로 부동산을 판매할 때 새 소유자에게 이전됩니다.

#. 실제

  사람들이 집, 사무실 건물, 땅을 사거나 파는 것에 대해 말할 때, 그들은 보통 이것을 부동산(Real Estate)이라고 부릅니다. 모든 실질적 목적상, 부동산(Real Estate)이라는 용어는 여기서 정의하는 부동산(Real Property)과 동의어입니다. 그러므로 일상적인 용도에서 부동산(Real Estate)은 부동산(Real Property)의 정의에 지정된 법적 소유권을 포함합니다. 때때로 사람들은 대신 이 용어를 쓰기도 합니다.

 

 

 

 

 

2. Surface, Subsurface, and Air Rights

(1). Surface Rights

지표면에 한정되는 부동산의 소유권은 지표권(Surface Rights)이라고 한다.

 

1). Subsurface Rights

  지구 표면 아래의 자연 자원에 대한 권리는 지하권이라 합니다. 소유자는 지표면 권한을 양도하지 않고 지표면 아래 권리를 양도할 수 있으며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 석유 생산국에서는 지하에서 발견되는 광물에 대한 권리를 포함하지 않고 일반적으로 부동산을 이전합니다. 최근, 표면 아래의 셰일층에서 발견된 천연가스는 수압파쇄법(fracking)라고 불리는 과정에서 제거되었으며, 많은 주에서 하부 표면 권리에 대한 새로운 관심을 불러 일으켰습니다. 수압패쇄법은 또한 환경 문제를 야기했습니다.

 

#. 실제

  토지 소유주는 소유 농지 아래에서 발견된 석유와 가스에 대한 권리를 석유 회사에 팝니다. 나중에, 동일한 토지 소유주는 남은 지분(표면, 공기, 제한된 지하권)을 구매자에게 매각하여 발견될 수 있는 석탄에 대한 권리를 유지합니다. 이 구매자는 남은 땅을 다른 구매자에게 팔지만 농장, 마구간, 그리고 목초지는 남겨둡니다. 이들의 거래 후, 4명 당사자는 동일한 부동산에 대한 소유지분을 보유합니다.

 

 

2). Air Rights

  이 권리가 법에 의해 제한되지 않는다면, 지구 위의 공간을 사용할 권리는 독립적으로 판매되거나 임대될 수 있습니다. 공기 권한은 부동산의 중요한 부분이 될 수 있는데, 특히 큰 도시에서는 철도 위의 공기 권리를 구입하거나 임대하여, 사무실 건물을 건설해야 합니다. 예를 들어 뉴욕시의 MetLife Building(이전의 시카고 빌딩)가 있습니다. 이러한 건물을 건설하기 위해서 개발자는 공기권뿐만 아니라 건물의 기초 지원을 위해 땅 표면의 수많은 작은 부분도 구입해야 합니다.

 

 

3). Surface and Subsurface Rights

  항공 여행이 가능하기 전에, 공기 재산권은 무제한으로 간주되어, 우주의 가장 먼 곳까지 확대되어 쓰였습니다. 그러나 항공 여행이 보편화됨에 따라, 연방정부는 법률, 규정, 법원 결정을 통해 항공권에 제한을 두었습니다. 오늘날, 소유자의 토지 이용권과 점유권이 과도하게 감소되지 않는 한, 이러한 권리에 대한 합리적인 제도적 간섭이 항공기(그리고 아마도 우주선)에 필요한 것과 같이 허용됩니다. 정부와 공항은 항공 교통의 사용을 위해 인접 공기권을 구매하는 경우가 많습니다.

  태양 에너지의 지속적인 발전으로, 공기 권리와 더 구체적으로 빛이나 태양 권리는 법원에서 면밀하게 검토되고 있습니다. 기존의 소규모 건물에서 햇빛을 차단하는 새로운 고층 빌딩은 특히 소형 건물의 시스템이 태양열로 구동되는 경우, 소형 건물의 일조권에 방해가 될 수 있기 때문입니다. 항공권과 태양 권리는 주 및 지역 법과 규정에 의해 규제됩니다.

 

 

 

3. Water Rights

  수자원권은 강, 호수, 해양에 인접한 토지의 소유주가 보유하는 관습법(역사적) 또는 법적 권리이며 토지 소유권에 대한 제한입니다. 수자원권은 어느지역에나 보통 가치가 있는 공공 용품이지만, 물이 부족하고 농업 지역과 인구 센터에서도 우려되는 건조한 서부 주에서 특히 중요합니다.

  농업, 레저, 또는 다른 목적에 있어서, 수자원권을 접한 부동산은 항상 인기가 있습니다. 각 주는 주변 땅뿐만 아니라 물의 소유와 사용을 지배하는 엄격한 법을 가지고 있습니다. 법은 주마다 다르지만 모두 기후 및 지형 조건과 밀접하게 관련되어 있습니다. 물이 풍부한 곳에서는 주는 리파리아와 리토럴 권리의 관습법 정책(The common-law doctrines of riparian and littoral rights)에 의해 정해진 간단한 변수들이 있어 예외일 수 있습니다. 물이 부족한 주는 이전의 도용의 원칙(The doctrine of prior appropriation)에 따라 제한된 국내 사용을 거의 통제할 수 있습니다.

 

 

1). Riparian Rights

  강, 하천, 또는 이와 유사한 물의 흐름을 따라, 토지의 소유주에게 부여된 관습법 권리는 리파리안 권리(Riparian Rights)라고 불립니다. 리파리안 권리는 주마다 다른 법에 의해 지배되지만, 일반적으로 물을 사용할 무제한의 권리를 포함합니다. 일반적으로, 소유자의 사용에 대한 유일한 제한은 그러한 사용이 물의 흐름을 방해하거나 변화시키거나 어떠한 방식으로도 오염시킬 수 없다는 점 입니다. 또한, 배가 다닐 수 없는 물자원의 토지 소유자(즉, 상업적인 보트 교통에 적합하지 않은 물가 형식)는 물 아래에 있는 토지와 그 토지로부터 물자원의 정확한 중심 높이까지 소유합니다. 반면에 상업적으로 항행할 수 있는 강과 인접한 토지는 주로 물가에 소유되며, 국가는 이 토지에 대한 소유권을 가지고 있습니다. 항행 가능한 수자원은 대중이 지역이나 여행권을 가지고 있는 공공 고속도로로 간주됩니다.

 

 

2). Littoral Rights

  리파리안 권리와 밀접한 관련이 있는 것은 상업적으로 항해할 수 있는 호수, 바다, 해양과 국경을 접하고 있는 소유자들의 리트럴 권리(Littoral Rights)이다. 연안권 소유자들은 물을 무제한 사용하지만 물 근처의 땅은 평균 높은 수위까지만 소유합니다. 이 지점 아래의 모든 땅은 정부의 소유입니다.

  일부 주에서는 리파리아 및 리트럴 권리가 토지에 종속되어, 부동산 매각 시 이를 보유할 수 없습니다. 물을 사용할 권리는 인접 토지를 소유한 사람은 누구든지 가질 수 있으며, 그 권리는 땅을 판 후 이전 소유자에 의해 소유될 수 없습니다.

 

 

3). Accretion(부설), Erosion(침식), and Avulsion(분리)

  개인이 소유한 땅의 양은 물의 자연적 작용에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 소유주는 물이 토양을 운반하여 생기는 Accretion(부설)를 통해 추가적으로 조성된 모든 토지에 대한 권리를 갖게 됩니다.

  반면에, 소유주는 요소의 작용으로 토지를 잃을 수도 있습니다. 침식(Erosion)은 바람, 비, 흐르는 물과 같은 자연의 힘에 의해 육지가 서서히 그리고 때로는 감소됩니다. 때로는 감지할 수 없습니다. 다행히도, 침식은 사람의 재산에 눈에 띄는 영향을 미치는데 보통 수백년에서 수천년이 걸립니다. 그러나 갑작스런 홍수나 강풍은 침식의 속도를 높일 수 있습니다.

  만약 침식이 느린 자연 현상이라고 한다면, Avulsion(분리)는 반대입니다. 이는 자연에 의한 갑작스런 토양의 손실입니다. 예를 들어, 지진이나 산사태는 개인의 토지 소유를 훨씬 더 빨리 감소시킬 수 있습니다.

 

 

4). Doctrine of Prior Appropriation

  물이 부족한 주에서, 물의 소유와 사용은 종종 이전 도용의 원칙(Doctrine of Prior Appropriation)에 의해 결정됩니다. 이 원칙에 따라, 제한된 국내를 제외하고, 물을 사용할 권리는 물에 인접한 토지 소유자가 아니라 국가가 통제합니다.

  이전의 도용 원칙으로부터 수자원 권리를 확보하기 위해서, 토지 소유자는 주 당국에 소유자의 계획이 작물 관개 등 유익한 사용을 위한 것이라는 것을 증명해야 합니다. 주정부의 요건이 충족될 경우, 토지 소유자는 유익한 사용의 제한된 목적을 위해 일정량의 물을 사용할 수 있는 허가를 받습니다. 비록 이전의 도용을 지배하는 법령은 주마다 다르지만, 물 권리의 우선권은 보통 가장 오래된 허가 날짜에 의해 결정된다.

  일부 주법에 따르면, 일단 허가되면, 수자원권은 허가받은 소유자의 땅에 들어갑니다. 허가 보유자는 다른 당사자에게 물 권리를 판매할 수 있지만, 수자원권의 접근 및 통행 허가 관련은 허용되지 않습니다. 다른 소유자의 땅에 대한 모든 통행권은 소유권자로부터 취득해야 합니다.