Unit 2: 부동산과 법 - [2.2 부동산 Vs 동산(개인자산)]

1. Real Property Versus Personal Property

재산은 물적 재산(Real Property) 또는 동산(Personal Property)으로 분류될 수 있습니다. 동산은 개인이 소유될 수 있는 모든 자산이며 부동산의 정의에는 맞지 않습니다. 그 둘 사이의 중요한 차이점은 동산은 움직일 수 있다는 것입니다. 동산(Chattels)이라고도 불리는 동산(Personal Property)의 품목은 의자, 탁자, 옷, 돈, 채권, 은행 계좌와 같은 접이식들을 포함합니다.

1). Factory-Built Housing (공장제작된 조립식 주택)

Factory-Built Housing은 현장에서 건설되지는 않지만, 외부에서 건설되어 설치 또는 조립되는 건물 부지에 트럭으로 운송되는 주택으로 정의됩니다. 공장형 주택은 모듈형, 패널형, 전구형 및 이동식 주택을 포함합니다. 1976년 국가제조주택 건설안전기준법이 통과되면서 이동식주택이라는 용어의 사용은 단계적으로 폐지되었습니다. 제조 주택은 주거 및 도시개발부(HUD)의 표준에 따라 특별히 제작된 주택으로, 모바일 주택이라는 용어가 여전히 일반적으로 사용되고 있습니다. 대부분의 주에는 제조 주택에 대한 연방 규정을 관리하고 시행하는 기관이 있습니다. 주 및 지역 건축 법규는 공장 건설 주택의 다른 유형의 건설과 설치를 규제합니다. 유용한 자료들은 제조 주택 연구소, www.manufacturedhousing.org 에서 찾아볼 수 있습니다.

부동산과 동산의 구분이 항상 명확한 것은 아닙니다. 공장 건설 부품은 사실상 모든 건물에서 발견되며 일단 설치되면 부동산의 일부가 됩니다. 비록 공원이나 공공시설 개발로 한번만 이동되는 이동성이라 하더라도, 제조 주택은 동산으로 간주될 수 있습니다. 그러나, 공장에서 건설되거나 제작된 모든 유형의 주택이 토지에 영구적으로 부착될 경우 실제 부동산으로 간주될 수 있습니다. 그 구분은 일반적으로 주법 중 하나입니다. 부동산 전문가들은 어떤 종류의 공장형 주택을 팔기 전에 현지법을 잘 알아야 합니다.

2). Plants

나무와 농작물은 일반적으로 두 가지 종류 중 하나로 분류됩니다.

(1). 연간 재배가 필요 없는 나무, 다년생 관목 및 풀을 과당류 천연으로 알려져 있습니다. 이 품목들은 부동산으로 간주됩니다.

(2) 과일, 야채, 곡물과 같이 매년 재배되는 작물은 제분 또는 과당 산업으로 알려져 있으며, 일반적으로 동산(Personal Property)으로 간주된다. 현재 소유자 또는 세입자는 그 개인의 노동으로 인한 농작물을 수확할 권리가 있습니다. 예를 들어, 농지가 팔릴 때, 판매자는 판매 계약에 명시되지 않는 한, 자라는 옥수수를 파서 치워버릴 필요가 없을 겁니다. 그 어린 옥수수는 땅 위에 남아 있습니다. 판매자는 옥수수가 준비되면 다시 와서 수확할 수 있다. 과수원이나 포도원 같은 해마다 재배되는 농작물은 개인 재산이 아니므로 땅과 함께 이전됩니다.

부동산의 한 Item은 토지와 분리(severance)되어 동산이 될 수 있다. 예를 들어, 자라는 나무는 주인이 그것을 자르기 전까지 땅의 일부분이며, 말 그대로 그것을 재산에서 분리합니다. 비슷하게, 사과는 나무에서 따면 동산이 됩니다.

또한 합병(annexation)이라고 알려진 과정을 통해 동산이 부동산으로 바뀔 수 있습니다. 예를 들어, 토지 소유자가 시멘트, 돌, 모래를 사서 땅을 가로지르는 인도를 건설하기 위해 콘크리트로 섞으면, 토지 소유자는 동산(시멘트, 돌, 모래)을 부동산(보도)으로 전환한 것입니다.

부동산 전문가들은 부동산이 진짜인지 아니면 동산인지 알 필요가 있습니다. 예를 들어, 부동산이 한 소유자에서 다른 소유자로 이전될 때 중요한 구별이 생길 수 있습니다. 부동산은 증서(the deed)에 의해 양도되고 동산은 판매 명세서나 영수증(a bill of sale or receipt)으로 전달됩니다.

3). Classifications of Fixtures

부동산과 동산의 차이를 고려할 때, 고정 자산(Fixture)과 동산(Personal Property)을 구별할 필요가 있습니다.


i). 고정자산(Fixture)

고정자산은 토지나 건물에 부속되어 있는 동산으로 법에 의해 실제 부동산의 일부가 됩니다. 설비의 예로는 난방 시스템, 고층 건물의 엘리베이터 장비, 라디에이터, 주방 캐비닛, 조명 설비 및 배관 등이 있습니다. 건물의 영구 부분으로 추가된 거의 모든 항목은 고정자산(Fixture)으로 간주됩니다.

이 과정에서, 동일한 소재는 용도 및 위치에 따라 부동산이나 동산으로 분류되는 것을 여러 번 변경할 수 있습니다.

4). Legal Tests of a Fixture

어떤 항목이 고정자신인지, 그래서 부동산의 일부인지 결정할 때, 법원은 다음의 다섯 가지 기본적인 테스트를 하는데, 이것은 머리글자 MARIA로 기억할 수 있습니다.



i). 합병 방법(Method of Annexation): 

- 부착 방법은 얼마나 영구적입니까?

- 주변 재산에 손상을 입히지 않고 물품을 제거할 수 있습니까?

- 또는 제거로 인한 손상을 쉽게 수리할 수 있습니까?



ii). 그 땅의 통상적인 사용에 대한 항목의 적합성(Adaptability of the item for the land's ordinary use):

- 그 항목이 부동산으로 사용되고 있는가, 아니면 동산으로 사용되고 있습니까? 

- 예를 들어 냉장고는 보통 개인 자산으로 간주됩니다. 그러나 냉장고가 주방 캐비닛과 일치하도록 개조된 경우, 고정물로 간주될 수 있습니다.



iii). 당사자 관계(Relationship of the parties): 

- 일반적으로, 법원은 집주인이 아닌 세입자를, 판매자보다 구매자를 돕는 일을 더 호의적으로 대할 것입니다.

iv). Item을 땅에 설치하는 사람의 의도(Intention of the person in placing the item on the land): 

- 이것은 가장 중요한 고려사항이어야 하지만, 세입자의 행동은 세입자의 이전 의도와 일치하지 않을 수 있습니다. 임시 설치인 경우 영구 설치로 보이는 방식으로 장치를 부착하면 안 됩니다.

v). 당사자들의 동의(Agreement of the parties): 

- 매입 또는 임대 제안서의 조항에서 해당 항목이 부동산인지 동산인지에 대해 당사자들이 동의하였는가?


비록 이러한 시험들이 간단해 보일지라도, 법원 결정은 복잡하고 일관성이 없었긴 합니다. 영구히 부착되는 것으로 보이는 재산은 때때로 동산으로 간주되는 반면, 분리 가능한 것으로 보이는 재산은 고정자산;부동산으로 간주하기도 합니다. 소유주는 매각절차의 시작 시점에 부동산과 함께 무엇을 매각해야 하는지를 명확히 할 뿐만 아니라 임대기간이 종료될 때 개인 용도로 설치된 항목을 제거하도록 하는 것이 중요합니다.



실제



부동산이 리스트에 올릴 때, 판매자와 판매 대리인은 매각에 포함할 품목에 대해 논의해야 합니다. 일반적으로 부동산의 일부로 간주되는 모든 품목(예: 조명 설비)은 소유자와 함께 남아있는 것으로 명확하게 라벨링해야 하며, 따라서 부동산 목록 양식을 포함한 홍보 자료에 기록되어야 합니다. 가장 중요한 것은, 구매자와 판매자 사이의 서면 판매 계약서(the written sales contract), 특히 그 품목이 동산(개인 자산)인지 또는 고정 자산(부동산)에 대한 의문이 존재하는 경우, 그 판매에서 제외되는 모든 물품뿐만 아니라 판매 중인 모든 물품도 명시해야 한다는 점입니다. 예를 들어, 빌트인 책장, 샹들리에, 천장 팬, 이국적인 관목 등이 있습니다. 이러한 구체적인 명시는 거래파기와 값비싼 소송으로 이어질 수 있는 당사자들 간의 오해를 피할 것입니다. 구매자와 판매자 사이에 가장 일반적으로 논란이 되는 품목은 휘장, 조명 기구, 가전제품 등 입니다.

5). Trade Fixtures

특수한 유형의 고정자산에는 사업 과정에서 사용되는 자산이 포함됩니다. 세입자가 소유하고 있고 임대 공간이나 건물에 부착되며 사업을 수행하는 데 사용되는 물품은 Trade Fixtures, or Chattel Fixture입니다. 자동차 수리점의 유압 리프트와 볼링장의 핀셋 장비, 레스토랑의 식당 부스 등이 대표적인 예입니다. 닭고기와 도구창고 등 농기구도 이 범주에 포함됩니다. 그 부동산을 임대하는 마지막 날이나 그 이전에 매매장비를 제거해야 합니다. 사업체 제거로 인한 손상에 대한 책임은 세입자에게 있습니다. 제거되지 않은 상품들은 집주인의 진정한 재산이 됩니다. 이러한 방법으로 부동산을 취득하는 것을 수납(accession ; 이것은 건설적인 합병의 법적 원리와 관련이 있습니다.)이라고 합니다.

실제



한 피자 가게가 작은 쇼핑 센터에서 공간을 임대하고, 식당 종업원이 큰 철제 오븐을 장치의 바닥에 고정시킨다. 피자 가게가 문을 닫거나 자리를 옮길 때, 식당 종업원은 바닥의 볼트를 조절할 수 있다면 피자 오븐을 제거할 수 있을 것이다. 오븐은 Trade Fixture이다. 반면에 피자 오븐을 조각조각 넣어 용접하고 콘크리트에 넣으면 식당 주인은 구조적인 손상을 일으키지 않고는 그것을 제거하지 못할 수도 있다. 그런 경우, 오븐은 건물 주인의 고정물과 실제 자산이 될 수 있다.



거래 고정자산(Trade Fixture)은 다음과 같은 면에서 다른 고정 자산과 다릅니다.

고정자산는 부동산 소유주에 속하지만, 거래 고정자산은 일반적으로 세입자가 사용할 수 있도록 세입자의 소유로 설치됩니다. 고정자산들은 건물의 영구적인 부분으로 간주되지만, 거래 고정자산들은 분리될 수 있습니다. 다만, 거래 고정자산은 건물에 부착될 수 있으므로 고정장치처럼 보일 수 있습니다.

일반적으로 고정 자산은 실제 부동산이기 때문에 모든 판매나 융자에 포함됩니다. 그러나, 거래 고정자산들은 개인 자산(동산)으로 간주되며, 특별 계약에 의한 경우를 제외하고 부동산의 매각이나 저당권에 포함되지 않습니다.