Unit 1: 부동산 산업 개요 - [1.4 The Real Estate Market]

1. 부동산 시장

시장은 상품을 사고 팔 수 있는 곳입니다. 시장은 쇼핑몰과 같은 특정한 물리적 장소일 수 있습니다. 그것은 또한 전 세계에 상품과 서비스를 이동시키는 광범위하고, 복잡하고, 경제적인 시스템일 수 있습니다. 어느 경우든, 시장의 기능은 수요와 공급이 시장가치를 확립할 수 있는 환경을 제공함으로써 구매자와 판매자가 거래하는 데 유리합니다.

2. 공급과 수요

시장에서 상품과 서비스의 가격은 수요와 공급의 운용에 의해 정해집니다. 공급은 정해진 가격에 판매될 수 있는 재화나 용역의 양입니다. 부동산 시장에서는 공급이 주거용 및 상업용 토지와 구조물로 이루어집니다. 수요는 소비자가 원하는 대로 정해진 가격에 구매할 수 있는 재화나 서비스의 양을 말합니다. 부동산 시장에서는, 부동산을 사려고 하는 주택 구매자와 사업자의 수가 일반적인 경제 상황에 따라 크게 다를 수 있습니다.

수요와 공급이 대략적으로 균형을 이루면, 가격은 안정되고 인플레이션이나 디플레이션도 없습니다. 공급이 증가하고 수요가 함께 증가하지 않으면 가격은 내려갑니다. 수요가 증가하고 공급이 증가하지 않으면 그 수요를 충족시킬 만큼 충분히 증가하지 않으면 가격은 올라갑니다. 공급이 증가한다는 것은 생산자들이 더 많은 구매자들을 끌어들일 필요가 있다는 것을 의미하고, 그래서 그들은 가격을 낮춥니다. 수요 증가는 생산자들이 제품을 위해 경쟁하기 때문에 가격을 올릴 수 있다는 것을 의미합니다.

실제

30년 동안 부동산에서 브로커 B는 공급과 수요가 활발히 작용해 왔다. 10년 전 한 컴퓨터 소매업체가 유통 센터를 B의 마을로 이전했을 때, 그 당시 100가구 이상이 60가구에 관심을 갖고 있었다. 그 판매자들은 여러 건의 제안을 받았고 대부분은 집을 부르는 가격보다 더 비싸게 팔았다. 반면에, 그 10년 전, 인근 해군 기지가 폐쇄되고 500개의 민간 일자리가 다른 지역으로 옮겨졌을 때, 마을의 다른 모든 집은 팔려고 하는 것처럼 보였다. 판매량은 많았지만 가격은 지난 몇 년 동안보다 낮았다.

3. 부동산시장의 수급

부동산의 두 가지 특성은 시장이 수요와 공급의 압력에 반응하는 방식을 지배합니다. 고유성은, 아무리 똑같이 보일지라도, 두 개의 부동산 소포는 결코 정확히 같지 않다는 것을 의미하며, 각각은 고유한 지리적 위치를 차지하고 있습니다. 불변성은 공급이 부족한 수요를 충족시키기 위해 부동산을 이전할 수 없고 구매자는 항상 공급이 더 많은 지역으로 이전할 수 없다는 사실을 의미합니다. 이러한 이유로, 부동산 시장은 지역 시장이다. 지리적 지역마다 부동산의 종류가 다르며 가격을 인상하는 조건도 다릅니다. 이러한 잘 정의된 영역에서, 부동산 사무소는 수요가 있는 부동산의 유형뿐만 아니라 그 수요를 충족시키기 위해 이용 가능한 부동산을 추적할 수 있습니다.

실제

기술 발전과 시장 변화 덕분에 부동산 전문가들은 그들의 지역 시장에 영향을 미치는 추세와 상황을 추적할 수 있었다. 컴퓨터, 인터넷, 스마트폰, 디지털 카메라, 전자팩스 기술 및 글로벌 포지셔닝 시스템은 부동산 중개업자들이 시장에서 선두를 유지할 수 있도록 지원하는 확장 가능한 도구 갤러리 중 일부에 불과합니다.

부동산의 고유성과 불변성 때문에, 시장은 일반적으로 수요와 공급의 힘에 대해 서서히 적응한다. 수요와 공급이 부족하면 분양가격을 철회할 수 있지만 공급 과잉으로 가격이 내려갈 가능성도 높다. 반면에 공급이 부족하면 개발과 건설이 긴 프로세스이기 때문에 수요가 즉시 충족되지 않을 수 있다. 결과적으로, 개발은 불균등한 활동의 자극에서 일어나는 경향이 있다.

공급과 수요를 어느 정도 정확하게 예측할 수 있는 경우에도 허리케인이나 지진과 같은 자연 재해는 시장 동향을 방해할 수 있다. 비슷하게, 국가 금융 시장의 갑작스러운 변화, 사업 폐쇄와 같은 국내 사건, 폭풍 피해로 인한 지역 붕괴는 겉보기에는 안정적 시장을 크게 방해할 수 있다.

4. 공급에 영향을 미치는 요인

부동산 시장 수요와 공급의 균형에 영향을 미치는 요인으로는 노동력 가용성, 건설 및 자재 비용, 정부 통제와 금융 정책이 있습니다.

인력, 건설 및 자재 비용

숙련된 노동력이나 건축자재의 부족 또는 자재비 상승은 새로운 건설의 양을 줄일 수 있습니다. 세금과 건설 허가료 등 양도 비용이 높으면 개발이 저해될 수 있습니다. 증가된 건설 비용은 더 높은 판매 가격과 더 많은 임대료의 형태로 구매자와 세입자들에게 전달되어 시장을 더디게 할 수 있습니다.

정부규제와 통화정책

정부의 통화 정책은 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 연방준비제도이사회는 그것이 상업은행에 빌려주는 돈의 할인율을 정합니다. 이 할인율은 은행들이 대출자들에게 부과하는 이자율에 직접적인 영향을 미치며, 이는 다시 사람들의 주택 구입 능력에 중요한 역할을 합니다. 연방주택청(FHA)과 정부주택대출협회(Ginnie May)도 대출자가 이용할 수 있는 대출금의 양에 영향을 미칠 수 있습니다.

자금 문제와는 별도로, 사실상 정부의 어떤 행동도 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미칩니다. 예를 들어, 연방 환경 규정은 지역 시장에서 토지의 공급과 가치를 증가시키거나 감소시킬 수 있습니다. 부동산 세금은 지방 정부의 주요 수입원 중 하나입니다. 부동산 과세 정책은 긍정적인 효과나 부정적인 효과를 가질 수 있습니다. 높은 세금은 투자자들을 단념시킬 수 있지만, 세금 우대 조치는 새로운 기업과 산업을 유치하고 고용을 증가시키고 주택 시장을 확장시킬 수 있습니다.

지방 정부 또한 공급에 영향을 미칩니다. 토지 이용 통제, 건축 법규 및 구역제 조례는 공동체의 특성을 형성하고 토지 이용을 통제하는데 도움이 됩니다. 세심한 계획이 부동산 가치를 안정시키고 심지어 증가시키는데 도움이 될 수 있습니다.

5. 수요에 영향을 미치는 요인

부동산 시장의 수요 측면에 영향을 미치는 요인으로는 인구, 인구 통계, 고용 및 임금 수준이 있습니다.

인구

주거지는 인간의 기본적인 욕구이기 때문에 주택에 대한 수요는 인구에 따라 증가합니다. 비록 그 나라의 전체 인구는 계속해서 증가하고 있지만, 어떤 지역에서는 다른 지역보다 부동산 수요가 더 빨리 증가합니다. 일부 지역에서는 성장이 완전히 중단되었거나 인구가 감소했습니다. 이는 경제 변화(예: 사업 폐쇄), 사회적 우려(학교의 질이나 개방된 공간에 대한 욕구) 또는 인구 변화(예: 인구가 추운 기후에서 더운 기후로 이동) 때문일 수 있습니다. 그 결과 한 지역에서 부동산 수요가 감소할 수 있으며, 이는 다른 지역의 수요 증가와 일치할 수 있습니다.

인구통계

모집단의 연구 및 설명을 인구통계라고 합니다. 공동체의 인구는 그 공동체에서 주택의 양과 유형을 결정하는 주요 요소입니다. 가구당 거주자 수와 연령, 성인 대 아동 비율, 퇴직자 수, 가족 소득 및 생활양식은 모두 필요한 주택의 양과 유형에 기여하는 인구통계학적 요인입니다.

실제

니키 마케팅은 특정 인구통계학적 모집단의 표적 마케팅을 언급하는 데 사용되는 용어입니다. 예를 들어 베이비붐 세대는 노령화 되어 퇴직자 주택을 찾을 때 그들의 필요나 수요는 틈새 시장으로 여겨집니다. 동시에, 공정한 주택법은 보호받는 개인 계급을 차별하는 행위를 금지합니다.

고용 및 임금 수준

집을 살 것인지 임대할 것인지에 대한 결정과 주택에 대한 지출은 소득과 밀접한 관련이 있습니다. 취업 기회가 부족하거나 임금 수준이 낮을 때 부동산 수요는 대개 감소합니다. 사실 시장은 입주하거나 문을 닫는 하나의 주요 고용주에 의해 크게 영향을 받을 수 있습니다. 부동산 전문가들은 지역 고용주의 사업 계획에 대해 계속 알아야 합니다.

당신이 보았듯이, 부동산 시장은 이자율이나 고용수준과 같은 다양한 경제력에 의존합니다. 성공하려면 부동산 전문가들은 경제 동향을 따르고 이러한 추세가 어디로 이어질지 예측해야 합니다. 사람들이 소득을 사용하는 방법은 인식된 직업 안정뿐만 아니라 신용의 가용성과 인플레이션의 영향에 기초하는 소비자 신뢰도에 달려있습니다. 모기지 자금의 가용성과 인플레이션 비율과 같은 경제의 일반적인 추세는 사람들의 지출 결정에 영향을 미칠 것입니다.