[미국부동산] Triple Net Lease (NNN Lease) 의미, 예시 등 총정리

Triple Net, NNN Lease 의미, 예시 등 총정리

Triple net(NNN) Lease에 대한 총정리

 

1. Triple Net(NNN) Lease 개요

   한마디로 세입자가 모든 비용(말그대로 net net net)을부담해야하는 Lease를 말한다. 이 3가지 넷은 부동산세 (Net Property Tax), 건물 보험 (Net Insurance), 그리고 건물 관리비 (Net Common Area Maintenance (CAM))를 의미한다. 즉, 세입자는 모든 세금, 보험 및 유지 보수를 지불해야 하는 것이다.

 

  흔히 "트리플 net lease"라고 불리는 NNN 리스는 상업용 부동산(Commercial real estate)에서 사용되는 공통 임대를 말한다. 즉 임대료 외에 부동산세, 보험료, 수리비, 공공요금, 유지보수 등 임대 부동산 관련 비용을 세입자가 지급하는 임대형식이다. "Three Nets"이라고 불리는 이러한 지출은 보통 재산세, 보험, 그리고 유지비를 포함한다. 또한, 전기 요금, 가스 요금, 청소비, 물 사용료 등도 임차인의 부담인 경우가 대부분이다. 

 

  Net Lease의 임대료는 건물주가 건물의 순 지출비용(Net Expense)에서 임대한 공간 비율로 나눈 것이므로, 다른 임대 형식보다는 기본 임대료가 낮은 편이다.

 

  트리플넷 비용은 건물주가 전년도를 기준으로 다음 해의 예산을 편성한 후, 그 액수를 월 단위로 나누어 각각의 세입자가 차지하고 있는 건물 면적에 비례하여 부과한다. 해당 연도가 끝나면 실제 경비와 비교하여 임차인이 지불한 금액이 더 많거나 적을 경우 다음 해 경비에 이월 적용하거나 다음 해 예산을 그에 맞춰 조정하게 된다. 이 트리플넷 비용은 그 특성상 액수가 변동되는 경우가 많은데, 이러한 변동 경비를 임대인이 신경쓰지 않고 모두 임차인이 책임진다는 점에서 임대인에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있다. 따라서, 통상적으로 부동산 경기가 좋거나 유리한 장소에 위치한 상업 건물일 경우 임대인이 주로 사용하는 계약 형태이다.

 

 

2. Triple Net(NNN) Lease 상세설명

  우선, NNN Lease는 정확히 어떤 임대입니까?

  Triple Net(NNN) Lease는 부동산과 관련된 모든 운영비용을 세입자가 부담하는 리스 형식이다. Triple Net(NNN) Lease는 건물주가 운영비를 지불할 책임이 없기 때문에 "턴키(Turnkey)"* 투자로 간주된다. 따라서 NNN 리스를 완전히 이해하기 위해서는 먼저 상업용 부동산 임대(Commercial real estate)의 범위를 이해해야 한다.

 

* 턴키(Turnkey) : 턴키 계약(Turn-key Contract / Agreement)이라고 하는 것은 보통 공장 등 건물 건설 계약에 쓰이는 방식이다. 계약의 한 당사자인 건설업자(contractor/ developer)가 처음부터 끝까지 모든 것을 책임지고 완전히 완성한 다음 열쇠를 돌려주기만 하면, 그 공장(건물)이 바로 기능을 할 수 있도록 한다 의미이다. 건설업자가 계약자인 건물주에게 열쇠를 건네 주는 방식(turn key)의 계약이라는 뜻이다. 

  

 

3. 상업용 부동산 임대료 종류
  상업용 부동산 입대의 경우 다음과 같이 몇 가지 유형이 있다. Gross leases, Modified gross leases, Triple net leases, Full-service leases or even percentage leases 등이다. 이 중 가장 많이 쓰이는 유형은 Gross leases, Modified gross leases, Triple net leases 이 3가지이다.

 

  이 3가지 임대료 변동의 차이점과 세입자의 책임은 무엇일까?

 

  우선, 그로스 리스(Gross Leases)는 앞서 설명한 부동산세, 건물 보험 및 관리비가 모두 임대료에 포함되어 세입자가 매월 고정 금액만을 임대인에게 지불하는 형태의 계약이다. 고정 임대료를 받는 세입자는 해당 건물의 재산세, 보험, 그리고 유지 관리비 등을 모두 본인 부담으로 지불하는 것이다. 또한, 대부분의 경우 전기 요금, 가스 요금, 청소비, 물 사용료 등 역시 세입자가 지불한다. 기본 임대료를 제외하고 대부분의 경비를 건물주가 책임진다는 점에서, 그로스 리스는 세입자에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있고, 부동산 경기가 안좋을 때 주로 사용되는 계약 형태이다.

 

   트리플넷 리스(Triple net lease)는 세입자가 기본 임대료 외에 부동산세, 보험료, 수리비, 공공요금, 유지보수, 임대 부동산 관련 비용 등 모두를 세입자가 지급하는 임대형식이다. "Three Nets"이라고 불리는 이러한 지출은 보통 재산세, 보험, 그리고 유지비를 포함한다. 또한, 전기 요금, 가스 요금, 청소비, 물 사용료 등도 임차인의 부담인 경우가 대부분이다. 

 

  마지막으로, 조정 그로스 리스(Modified gross lease)는 트리플넷과 그로스 리스를 혼합한 방식이며, 부동산세, 건물 보험 및 관리비, 그리고 유틸리티 비용을 임대인과 임차인이 나누어서 부담하는 계약 조건이다. 따라서, 조정 그로스 리스는 트리플 넷에 비하면 세입자에게 유리하고, 그로스 리스에 비하면 건물주에게 유리한 형태라고 보면 된다.

 

 

4. Triple Net(NNN) Lease가 포함하지 않는 사항

   대부분의 사람들이 'Triple Net(NNN) Lease'에 대해 이야기할 때, 보통 절대적 순리스(Absolute Net Lease)를 생각한다. 그러나 리스가 'Triple Net(NNN) Lease'로 불리거나 라벨링된다고 해서 사실상 완전한 순리스가 되는 것은 아니다.

 

  예를 들어, 건물이 새로 지어질 때, 세입자는 건물이 시간이 지남에 따라 마모가 닳기 때문에 지붕이나 HVAC(Heating, ventilation, and air conditioning) 시스템 등에 수리비를 책임질 수 있다. 오래된 건물에서는 임대료를 흔히 Triple Net(NNN) Lease라고 할 수 있지만, 실제로 세입자가 아닌 건물주가 시간 경과에 따른 수리 및 유지비를 책임지기도 한다.

 

  또한, 절대 순리스조차 부동산 중개와 관련된 expense를 포함한다는 점이다. 입주자를 가진 절대 NNN 임대차 계약은 건물주나 투자자의 관점에서 턴키 상업용 자산으로 간주될 수 있지만, 절대 순리스조차 세입자가 부담하지 않는 expense를 가질 수 있는데, 이가 부동산 중개와 관련된 수수료이다.

  예를 들어, NNN은 문서를 초안하거나 검토할 때 건물주가 CPA 회계 비용 또는 변호사 법적 비용을 내는 경우가 드물다. 이러한 비용은 일반적으로 부동산의 매입가격에 비해 작은 액수지만, 그럼에도 불구하고 일반적으로 "NNN 임대" 기준에는 적용되지는 않는다.

 

  상업용 부동산 임대를 할 때 기억해야 할 가장 중요한 것은 항상 임대차 계약서를 읽어보는 것이다. 리스의 조건을 진정으로 이해하는 유일한 방법이기 때문이다. 중개인과 건물주들이 흔히 사용하는 NNN, Full Service 또는 Modified gross와 같은 단순한 명칭은 종종 리스의 실제 임대 조건과 충분히 다를 수 있기 때문이다.

 

  

5. Triple Net(NNN) Lease 투자의 위험사항
  NNN Lease 순리스 투자에 대한 일반적인 오해는 '안전할 것이다'라는 생각이다. NNN Lease 투자에는 분명 이점이 있지만, 고려해야 할 몇 가지 위험이 있다. NNN Lease 투자의 주요 이점은 장기 임대 및 계약으로 인해 예측 가능한 수익 흐름을 얻을 수 있고, 낮은 관리(management) 요구 사항으로 인해 투자를 쉽게 받을 수 있다는 것이다.

  이러한 장점이 매력적인 반면, NNN Lease도 몇 가지 위험이 있다. 첫째, 대부분의 NNNS 투자는 단일 세입자 부동산에 대한 것이므로, 입주자 신용위험을 고려하는 것이 중요하다. 예를 들어, 오늘날 많은 사람들은 NNNS Walgreens 투자에 대해 의심하지 않는다. Walgreens 임대는 공개적으로 거래되고 재정적으로 강한 모기업에 의해 보장되기 때문이다. 반면에, 금융 강자였던 상장 세입자가 임대 기간 동안 호의를 잃고, 결국 파산할 가능성도 있다.

  고려해야 할 또 다른 위험은 리스 재사용 위험이다. 장기 임대가 끝나갈 무렵에는 많은 NNNS 부동산이 매각되어 새로운 Owner에게 부동산을 임대할 위험이 있다. 새 소유자가 이 기술을 보유하지 않거나 이를 처리할 강력한 팀을 보유하고 있지 않다면, 세입자의 상당한 부채상환 연장의 위험이 발생할 수 있기 때문이다.

 

 

6. Triple Net(NNN) Lease 세입자의 신용도

  트리플 순리스 투자부동산을 분석할 때 고려해야 할 중요한 요소 중 하나는 실제 세입자의 신용위험을 이해하는 것이다. 결국 리스 투자는 뒤에 있는 세입자만큼만 딱 강력하기 때문에 이 세입자의 경제 현황을 분석하는 것이 위험을 낮추는데 매우 중요하다.

 

  많은 단일 세입자들이 스타벅스, 월그린, 아르비 등 공개적으로 거래되는 기업을 포함한다. 이 경우 해당 회사의 주식 분석가 보고서를 읽기 쉽기 떄문에 세입자에 대한 신용등급을 끌어올리기 쉽다. 민간기업의 경우 신용분석에 좀 더 많은 노력이 필요하지만, 신용위험을 더 잘 이해하기 위해 Financial Statements와 동향을 분석하는 것은 필수적인 일이다.

 

 

7. How to calculate Monthly Leasing Cost

  예를 들어보자.

 

  Gross Lease로 "sf당 $24/yr"인 건물이 있다. 이 건물의 1000sf 가량 정도를 임대하려고 한다. 한달 임대비용은 다음과 같이 계산한다. 이미 이 금액 안에는 모든 건물 유지비용 등이 들어가 있어, 세입자는 이 고정 월임대비용만 내면 된다.

1000SF x $24 = $24,000. 이는 연임대비용임으로 12개월로 나누면 월 임대비용은 $2000이 된다.

 

 

 

  Triple Net Lease로 "sf당 $12/yr + NNN"의 조건이다. NNN은 연당 $13이 든다고 가정하자. (연마다 변동 가능) 역시 같은 1000sf를 임대할 시,

1000SF x {$12 + $13(NNN)} = $25,000. 연 임대비용임으로 12개월로 나누면 월 임대비용은 $2083 정도 된다.

 

 

8. Triple Net(NNN Lease) 예시

  멀티 테넌트(Multi-tenant) 부동산의 경우, 세 범주(부동산세, 부동산 보험 및 공통 지역 유지 보수)의 비례적 몫이 세입자에 의해 지급된다는 것을 의미한다. 만약 세입자가 1만 평방피트의 건물에서 1,000 평방피트를 임대한다면, NNN의 그들의 몫은 10%가 되는 것이다. 세입자는 보통 매달 예상 금액을 지불하고, 건물주은 그 다음 해 초에 그것을 재조율한다. 세입자가 적게 내면, 그들은 더 내라고 청구서를 받는다. 그렇지 않으면 초과지급액이 다음 해의 추정치에 적용된다. 반대로 세입자가 많이 낸 경우, 내년에 그 만큼 공제를 받을 수 있다.

건물주는 매달 임대수표를 받고 어떠한 경비도 감당할 필요가 없다. 이러한 상황에서 세입자는 유지 보수를 위한 모든 준비를 하고 공급업체에게 직접 비용을 지불한다. 또한 세입자는 모든 보험을 준비하고 보험금을 직접 지급한다. 세입자는 또한 직접 부동산 세금을 낸다.

  여기서 쇼핑 센터 경우, NNN 설정은 일반적인 방법이다. 쇼핑몰 세입자는 공통지역유지비, 부동산세, 보험료를 포함한 모든 공통지역비용의 비례적인 몫을 지불한다. 건물주는 또한 지출에 부동산 관리 비용을 포함하며, 일부 건물주는 행정 수수료를 부과하기도 한다. 이 경우, 건물주는 모든 유지보수, 보험 범위 등을 준비하고 이러한 비용을 직접 지불한다. 세입자는 건물주에게 이 비용을 다시 변상한다. 대부분의 건물주들이 새해 몇 주 또는 몇 달 전에 다음해 비용에 대한 견적을 낸다. 그리고 그 견적을 12개월로 나누고 그것을 전체 쇼핑 센터에서 세입자가 차지하는 공간의 비율로 계산한다. 따라서 세입자는 전체 쇼핑 센터 비용의 월별 비례 비율을 지불하는 것이다. 해가 끝나면 건물주는 견적을 재조율을 한다. 만약 그 해의 실제 지출이 쇼핑 센터의 세입자가 건물주에 지불한 금액을 초과할 경우, 건물주는 그들의 지불액을 초과한 금액의 비례적 몫으로 세입자에게 청구한다. 만약 세입자들이 건물주에게 지불한 금액이 실제 비용을 초과할 경우, 반대로 세입자들은 다음해의 비용에서 이를 공제를 받는다.

 

 

 

 

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