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Unit 1: 부동산 산업 개요 - [1.1 Real Estate: A Business of Many Specializations] 본문

자격증 (Certificate, License)/Real Estate Realtor License

Unit 1: 부동산 산업 개요 - [1.1 Real Estate: A Business of Many Specializations]

Society Thesis 2018.10.19 19:10

1. Unit 개요


부동산 거래는 우리 주위에서 항상 일어나고 있습니다. 상업 임대 회사가 쇼핑몰에서 공간을 임대하거나 건물 주인이 아파트를 임대할 때, 그것은 부동산 거래입니다. 가장 일반적인 거래는 최초 구매자가 살 더 크거나 더 작은 집을 찾거나, 제 2의 집을 구매하거나, 또는 그 부동산의 소득 창출 잠재력에 관심이 있는 투자자가 구입하는 주택 부동산입니다. 그러므로 부동산 서비스의 소비자는 주택, 세입자와 임대주(Landlord), 투자자, 개발자의 구매자와 판매자를 포함한다. 때때로 거의 모든 사람들이 부동산 거래에 연루되어 있습니다.

이 모든 것이 대규모 사업시장으로 더해지는데, 미국에서 매년 수조 달러가 드는 복잡한 거래 시장입니다. 구매자와 판매자뿐 아니라 변호사, 은행가, 신탁 회사 대표, 추상 및 타이틀 보험 회사 요원, 건축가, 평가관, 회계사, 세금 전문가, 기타 많은 사람들 등의 고도로 훈련된 개인들의 서비스가 요구되기 때문입니다. 이 모든 사람들은 공인된 부동산 전문가의 기술과 지식에 의존합니다.




2. 부동산: 여러 전문화된 사업들

(Real Estate: A Business of Many Specializations)


부동산 사업의 규모와 복잡성에도 불구하고, 많은 사람들은 부동산 일을 부동산 중개인과 부동산 판매원의 사업이라고 생각합니다. 사실, 부동산 산업은 이것보다 훨씬 더 넓습니다. 부동산 평가, 부동산 관리, 부동산 자금 조달, 부동산 분할 및 개발, 부동산 주택 조사, 부동산 상담 및 교육은 모두 부동산 분야 내에서 별개의 사업입니다. 복잡한 산업에서 성공하기 위해서는 모든 부동산 전문가가 이러한 전문 분야에 대한 기본적인 지식을 가지고 있어야 합니다.




(1). 브로커 (Brokerage)

중개업은 사람들을 부동산 거래로 한데 모으는 역할을 합니다. 자격증을 가진 부동산 브로커는 부동산의 매매, 매입 또는 임대 협상을 위한 두 명 이상의 사람들 사이의 다리 역할을 합니다. 브로커는 다른 사람에게 부동산을 매입, 판매, 교환 또는 임대하고 이러한 서비스에 대해 수수료를 부과할 수 있는 개인 또는 회사로 정의됩니다. 면허 받은 부동산 판매원(Real Estate Sales Person)은 브로커에 의해 고용되거나 브로커 대신 또는 브로커를 위해 중개 활동을 위해 고용되며, 판매 관계자(a sales associate)나 관련 면허소지자(or associate licensee.)로도 언급될 수 있습니다.


부동산 면허 소지자는 주법에 의해 승인된 허가기관의 요건을 충족시킨 사람입니다. 요건에는 코스 시간 또는 근무 경험 및 주 정부 지정 부동산 시험 통과가 포함됩니다. 일부 주에서는 모든 부동산 면허소지자는 브로커가 될 수 있지만, 보통 일반 주에서는 오직 브로커만이 다른 면허소지자(Realtor)를 고용하여 영업사원으로 활동할 수 있습니다. 해당 주의 법을 확인하여 어떤 법이 면허소유자에게 적용되는지 확인하면 좋습니다.




(2). 감정자 (Appraisal)


평가는 확정된 방법과 감정인의 전문적 판단에 근거하여, 부동산의 시장가치를 판단하는 과정입니다. 브로커들은 평가절차를 어느 정도 이해하여, 어떤 상황에서는 부동산 거래가 성사될 가능성이 높은 가격을 추정할 수 있지만, 금융 대출기관이나 대부업자들은 대부분의 부동산 거래에 대해 전문적인 평가를 요구합니다. 부동산 감정자는 평가 방법에 대한 자세한 지식을 가지고 있어야 합니다. 평가자는 많은 연방 관련 트랜잭션에 대해 면허 또는 인증을 받아야 할 뿐만 아니라, 연방과 관련이 없이 타 주의 트랜잭션에 참여하려면 각 해당 주에서 면허 또는 인증을 받아야 합니다. 가장 큰 부동산 감정 기관 협회는 이 곳입니다. 
www.appraisalinstitute.org




(3). 부동산 관리자 (Property Management)


부동산 매니저는 부동산 소유자를 대신하여 부동산을 관리하고 유지하기 위해 고용된 개인 또는 회사입니다. 부동산 관리자를 고용함으로써, 소유주는 직접 새로운 세입자를 찾고, 임대료를 받고, 입주자를 위한 공간을 완성하거나 변경하며, 수리 주문하고, 일반적으로 부동산을 유지하는 등의 부동산 관리 업무를 전혀 하지 않아도 됩니다. 관리자의 업무 범위는 경영 계약 조건, 즉 소유자와 관리자 간의 고용 계약에 따라 달라집니다. 어떤 작업이든 부동산 관리자의 기본 책임은 소유자의 투자를 보호하고 그 투자에 대한 수익을 극대화하는 것이다. 부동산 관리자는 부동산의 크기 또는 필요한 작업의 범위에 따라 부동산이 위치한 주에서 발급한 부동산 라이센스 또는 자산 관리 라이센스가 필요할 수 있습니다. Building Owners and Managers Association International, www.boma.org는 소유자와 관리자 모두에게 이에 관한 유용한 많은 정보들을 제공합니다.




(4). 대출 (Financing)


금융 대출은 부동산 거래를 가능하게 하는 자금을 제공하는 사업이다. 대부분의 거래는 주택담보대출이나 매입된 부동산에 대한 신탁증권에 의해 담보되는 대출로 금융 자금을 조달 받습니다. 부동산 금융에 관련된 개인은 모기지 은행 및 모기지 증권사뿐만 아니라 시중은행, 저축조합(저축협회 포함) 및 신용조합에서 일할 수 있습니다.




(5). 분할 및 개발 분야


분할은 단일 자산을 더 작은 구획들으로 나누는 것입니다. 개발은 토지에 이익이 될 수 있게 대부분 건설을 동반합니다. 이러한 개발은 현장 또는 현장 외에서 이루어질 수 있습니다. 수도관과 하수구와 같은 현장 외(Off-Site) 지역 개발은 다른 새로운 개발에 도움이 되도록 주로 공공 토지에서 이루어집니다. 새 집이나 수영장과 같은 현장 개발은 분할된 개인적인 단위에서 이루어집니다. 일반적으로 분할 및 개발은 서로 관련되지만 개별적으로 발생할 수 있는 독립적인 프로세스입니다.



(6). 주택 조사

주택 조사(Home Inspection)는 부동산에 대한 전문인들의 관심과 건설업 분야가 결합한 전문직업입니다. 많은 주에서는 교육, 훈련, 시험, 진행 중인 과정 등을 포함하여 유능하고 숙련된 검사관 면허 요건을 제정하는 등 주택 검사 분야의 중요성을 인식했습니다. 미국 사회 주택 검사관 협회(www.ashi.org)와 국립 주택 검사관 협회(www.nahi.org)는 둘 다 주택 검사 전문가들을 위한 협회입니다.

전문 주택 조사관은 육안조사를 통해 부동산(주택)의 구조, 시스템 및 부지 상태를 철저하게 기록하고 구매자와 주택 소유자에게 양 측 모두에게 중요한 분석 보고서를 작성합니다. 전문 주택 조사관은 굴뚝에서 지하실까지 주택을 조사하여 열화, 누수, 기계적 또는 기타 관찰 가능한 문제에 주의를 기울여 검사합니다. 종종 주택 검사에는 주택(부동산) 상태가 보증될 때까지, 곰팡이 손상 또는 곤충 침입 등의 증거에 대한 추가 검사도 권장되긴 합니다. 주의깊은 소비자들, 특히 구매자 위험 부담의 원칙(caveat emptor(buyer beware) - 구매 물품의 하자 유무에 대해서는 매수자가 확인할 책임이 있다는 원칙)으로 인해, 그들이 구매 결정을 내리는 것을 돕기 위해 점점 더 조사관의 보고서에 의존하고 있습니다. 부동산 매매 계약은 조사관의 보고서에 따라 결정되는 경우가 많습니다.



(7). 상담

상담은 건전한 전문적 판단과 함께 유능한 조언을 고객에게 제공하는 것을 포함합니다. 부동산 상담사는 고객들이 부동산 구매, 사용 또는 투자에 관련된 다양한 대안들 중에서 가장 좋은 선택할 수 있도록 돕습니다. 상담자의 역할은 고객에게 정보에 입각해서 가장 좋은 결정을 내리는데 필요한 정보를 제공하는 것입니다. 전문 부동산 상담사들은 높은 수준의 전문성을 지녀야 합니다.




(8). 교육

부동산 교육은 이 분야 실무자와 소비자 모두에게 가능합니다. 대학과 종합대학, 사립학교, 협회나 단체들은 모두 부동산 과정과 세법과 무역법의 기술적 측면에 이르기까지 사전허가 프로그램의 원칙에 대한 주제를 다루는 세미나를 실시하고 있습니다. 주 면허법은 부동산 면허를 취득하고 보유하기 위한 최소 교육 요건을 마련합니다. 지속적인 교육을 통해 면허 소유자가 자신의 기술과 지식을 최신으로 유지할 수 있습니다.



(9). 기타 다른 분야

의 전문 변호사, 주 및 지방 기관이 고용한 토지 이용 계획자, 세무사 등 많은 전문직 종사자들이 부동산에 참여하고 있습니다.



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